万科，名副其实的楼市“吹哨人”。

距离2018年的秋天已经过去了近六年，万科董事会主席郁亮再次喊出了“活下去”。

仿佛是在为这句话作注脚，就在4月2日人，昔日的宇宙房企碧桂园惨遭股票停牌。

楼市的苦日子，还没有结束？

2023年各家上市房企的财报陆续出炉，万科又一次喊出“活下去”。

郁亮在业绩会上表示，对于市场超跌的判断依旧没有改变，房地产行业已经很难回到过去的高点。

根据万科发布的2023年度业绩公告来看，2023年万科营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；归属上市公司股东净利润121.6亿元，同比下降46.4%。

虽说万科去年营收利润双双下跌，但这年头，还有得赚就已经很不错了。

而且仅从债务、财务等方面看，万面临的风险其实还是可控的。

年报显示，目前，万科在手货币资金998.1亿，可覆盖一年内到期有息负债，相对稳健。

另外，公司剔除预收房款的资产负债率为65.5%，已连续5年下降。

即便是净利润下滑，但是超过100亿的归母净利润，还是超越了绝大多数房企的。

万科年报截图

图源万科官微

既然如此，万科为何还要如此悲观呢？

让万科感到忧心的，其实是整个市场的大环境。

远的不说，就在2日早间9点，曾经和万科同为房企模范生的碧桂园发布公告：

今日起于联交所暂停买卖。

图片来源：公司公告

昔日的宇宙房企，财报没等来，等来的是一纸停牌通知。

从2023年上半年碧桂园的半年报来看，期内实现总收入约2263.1亿元，毛亏约为242.6亿元，归母核心净亏损约为453.5亿元。

可以说是亏麻了啊。

而这种营收规模和利润的下跌甚至亏损，已经是一个普遍现象了。

截止3月底，已经有超过20家上市房企公布了2023年的财报。

我选取了15家明确公布了净利润和营收情况的房企，做了统计对比。

可以看出15家房企中，有10家的归母净利润都是下跌的，其中像金地的利润跌幅甚至达到85.5%。

同行们哀鸿遍野，也难怪万科再次吹响了哨子，房企的至暗时刻还没有过去。

此次万科在业绩发布会上还宣布，2023年度将不派发股息，这也是万科上市以来首次不分红。

在过去的31年里，万科分红的数额高达1030亿元，历史平均分红率33.3%，是万科历年股权融资的2.8倍，一直引以为傲。

可以说，万科这次真的是勒紧裤腰带了。

在业绩会上，万科总裁祝九胜将眼下面临的挑战归为三点。

一是商品房的销售规模在不断下降，但是待交付的项目却需要大笔支出，这形成了一个巨大的剪刀差，给了万科很大压力。

二是融资模式的改变，也给万科提出了巨大的挑战。

此前万科因为信用优势强，90%的融资都是信用债，总部融资团队通过总对总方式可以搞定80%的融资。

但是随着融资协调机制的落地，融资从总部层面转为项目层面，但是项目融资往往是分批发放的，资金也多被所在项目上。

这就导致能动用的流动资金不多。

最后，万科在经营服务业上投入巨大，但收益率还比较低，尚未完全覆盖利息。

只要这三座大山不解决，万科就睡不踏实。

为了应对可能到来的现金流危机，万科采用的办法除了加大资产处置力度，削减有息负债，取消分红之外，还有一个很重要的应对工具：

经营性业务的融资。

万科总裁祝九胜表示，1000亿元规模下滑可以拿50亿元的经营性业务去平衡，所以经营性业务要放更多的精力。

目前，万科旗下印力消费类基础设施REIT已经在询价阶段，万纬物流REIT正在申报中，长租公寓REIT也在积极准备。

这些业务虽然还不能提供丰厚的利润，但以此融资可解燃眉之急。

对于万科的忧虑，前几天孟晓苏的一句话倒是一语中的。

连三好生都出了问题，那问题就不在学生了，你要看一看是不是老师，是不是学校出了问题。

事实上，不论是在销售业绩、净利润还是债务率、融资难度上，万科都已经强于绝大部分民企了，甚至连一些国企也难以望其项背。

现在万科都喊着“活下去”，其他房企感受如何可想而知。

从去年房企的销售金额来看，销售金额TOP30的房企中，有超过60%的销售金额同比都出现了下滑。

说起融资的问题，估计大部分房企早都已经放弃挣扎了。

在城市配套融资协调机制落地之前，万科是全国唯二的，能以总对总的方式实现融资的企业，另一家是央企中海。

现在融资方式被全部改成了项目制，万科觉得难受，那其他房企呢？

从今年以来房企的发债规模也可以窥见一二，国央企依旧是绝对的主力。

而与此同时，一波偿债高峰却又在步步紧逼，2024年的信用债与海外债的到期期限，主就要集中在上半年，预计上半年到期债务规模约占全年总量的48%。

在种种因素的堆叠之下，房企当下的感觉可以说是危机感爆棚。

但是并不是所有的房企都能像万科一样，有优质资产可以卖，有经营性业务可以融资，甚至无法做到取消分红……

留给大多房企的求生之路，无非只有在销售业务上继续以价换量，尽量回拢资金，以期度过危机了。

万科在谈及如何应对挑战时，除了讲自己要做什么，还凡尔赛了一下自己强有力的“后援团”。

祝九胜表示，万科长期合作的银行有26家，他们都支持万科，也与万科一起共同发展，共同来控制风险。

对于万科融资模式改变后的不适应，甚至合作银行还给了万科1-3年的转换期。

险资对万科的包容度也很高，每次临近兑付时间节点的时候，万科就会和险资坐下来好好商量，要不要行权。

站在万科背后的深圳国资委就更不用说了，做足了信用背书，而且还帮着万科协调各种资源渡过难关。

据万科董事会秘书朱旭介绍，有些措施已经完成，有些还在进行中。如果全部落地完成，预计可以帮助万科释放流动性在百亿元规模以上。

不止如此，据华尔街见闻消息，就连高层也正在协调各大银行给予万科新的银团贷款。

可以说，虽然前路艰难，但是万科就算想倒下，我们都不能让他倒下。

今年“两会”上，住建部给了房企两条路：

经营遇到困难的，可以走“白名单”融资；

但要是基本盘有问题的，该破产破产，该重组重组。

可是明眼人都能看出来，在救万科这件事上，各方的努力明显已经超越了“白名单”融资这个范畴，甚至可以说是保姆级的服务了。

为什么有困难的房企这么多，只有万科特殊呢？

一方面，确实是因为万科的基本盘更稳，资产更加优质。

别的不说，就看万科的项目分布，66%都在一线城市。

仅这一点，恒大比不了，碧桂园更是没眼看。

另一方面，一路熬到现在，万科比以往任何时候都更像是一个风向标。

行业层面上说，混合所有制的体制，让万科不论在民企还是国央企中，都有着很深的影响力。

接地气的说，即便是一个不懂房地产的普通人应该也会问一句：

如果万科都倒了，中国还有什么房子可以买？

所以并不是救房企只救万科，而是万科在当下的房地产市场确实代表了信心。

万科勒紧了裤腰带，碧桂园也站在了悬崖边上，接下来的房地产市场呢？

会随着这些头部房企的拼命收缩而继续萎靡不振吗？

答案是：不会。

也许新房的价格战会越来越激烈，二手房市场的博弈也将剧烈空前。

但是在政策端和市场活跃度上来讲，一定会越来越好。

为什么这么说？

因为不论是融资机制也好，协调资源也罢，这些都是治标不治本的。

要想真正救房企，救万科，还得靠持续回暖的房地产市场。

就好比你再悉心呵护一颗树苗，这棵树长大的前提也必须是土壤肥沃。

所以接下来，政策端的发力一定会跟上的，尤其是对房产交易的门槛限制，会不断降低。

毕竟只有先把成交量提上来，让市场活跃起来，才有功夫考虑房价涨跌的事。

不过好在，一些积极的信号已经在出现。

过去的3月份，一线城市的二手房成交出现了明显的回暖。

其中，北京的成交量创下近12个月以来的小高峰，逼近1.5万套的“荣枯线”。

上海表现最为活跃，二手房成交量高达19364套，算是近一年的第二高位了。

最令人惊喜的是深圳，二手房成交量突破5千套，创下近3年新高，也是一个重要信号。

虽然整体来看还是比不上去年小阳春的成色，但环比2月的冷清，已经是天壤之别了。

二手房成交回升意味着什么？

这说明市场的需求还在，并且依然旺盛。